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高利回り物件、本当に大丈夫ですか?

2017.04.04 不動産投資

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弊社は1都3県をメインに投資物件の仲介させて頂く不動産会社です。
利回り重視のお客様は、1都3県での投資は地方と比べて利回りが低いため、消極的な印象を受けます。

当たり前ですが、不動産投資はギャンブルではありません。
以前お会いした方で、地方の高利回りの物件を購入予定で、
本当にこの物件で大丈夫なのか?という相談を受けたことがあります。

「利回り15%・RC造築15年・〇〇駅バス15分」
この物件の、プロの見方を聞かせてほしいと言われました。

現況の稼働率をお伺いさせて頂きますと、半分位とのことでした。どうやら他社の営業マンから、
賃貸の仲介不動産会社にAD(広告料という名目で売主が賃貸の仲介不動産会社に払う費用)を、
2・3か月付ければすぐに埋まると言われ、鵜呑みしていた様です。
物件周辺の地図も拝見しましたが、物件周辺には当然商業施設もなく、会社・工場・大学もありません。

どうでしょうか。とてもギャンブルに近い投資ですよね。
もし、ADを付けても稼働率は上がらなかったら・・・。
そのアドバイスをした会社の営業マンは、当然に責任は取ってくれません。
ここまで不動産投資に人気がある中、高利回りで入居も将来的に見込める物件はそうそう出てきません。

高稼働物件には、2種類あります。
誰がオーナーになっても、近隣の立地や商業施設・会社・大学などからの入居が見込める物件と、
旧オーナーがADを付けたり個人の努力で高稼働になっている物件です。
後者については、誰でも満室に出来る訳ではないのでリスクがあります。
最悪のケースでは、更に退去が続けば毎月本業のお給料で、補填をするという残念な結果がイメージできますね。

その点前者については、仮に利回りが低くてキャッシュフローが多少少なくても、入る訳ですから安心です。
仮に大きなキャッシュフローが欲しいのであれば、安心できる場所に買い増しをすれば良い事だと思います。

上記のようなお話をさせて頂き、今は1都3県で検討して頂けています。

不動産投資はギャンブルではないので、安心して投資できるのが不動産投資です。
そのためには、将来的な稼働率を見据えて物件を選ばれることをお勧め致します。