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マンションの大規模修繕工事

2019.07.03 その他 賃貸管理

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先日、私の住んでいるマンションの給水管工事が行われました。
築30年目で3回目の大規模修繕工事でした。
10年目で屋上・外壁・鉄部塗装工事など、20年目でサッシ・玄関ドア
エレベーターの交換等、そして30年経過するとさすがに浴室や洗面・
キッチン・トイレ等の下水の流れが悪く、2か月に1度くらいに業者に
下水管の清掃工事を頼んでいましたので、マンション全体の下水管工事で
現在の流れの良さにホットしています。(約3か月間の工事でした)

私は一時マンションの理事をやっていましたので、この大規模修繕工事の
大変さやめんどくささ、そして莫大な費用等に頭を悩ませた事もありました。
しかし充分な積立金や居住者の方々の協力もあり無事完了しています。

さて、今人気の「タワーマンション」です。
20階以上をタワマン(タワーマンション)と言いますが、現在は
各治自体の規制緩和により(人が増えれば税金や固定資産税が増えますので)
50階~60階建というタワマンも珍しくありません。
新築マンションの場合、購入時に積立一時金として、ある程度
まとまった金額を納付します。(50万~200万円位)
従って、10年~15年目の第1回の大規模修繕工事は修繕箇所も少なく、
費用も充分ですんなりと終了しますが、それでも8億~10億円位は掛かります。
(数年前の約650戸のタワマン大規模修繕工事費用でした)
大規模修繕工事は1回目より2回目、2回目より3回目とだんだん予算が
UPしていきます。それは工事費や物価の値上がりもありますが、2回目以降は
さらにハードルの高い工事になるからです。
例えばサッシと躯体部分との間はシーリング材というゴム状の接着素材で
接続されていますが、シーリング材はおおよそ15年で劣化します。
補修しなければ、そこから雨水などの水漏れの原因となりますし
また、60階建てのエレベーター交換などは1其数千万円で3~4其(マンション
によっては10其前後)の交換が必要です。

間違いなく3回目の大規模修繕工事は積立金では工事予算が足りなくなり、所有者から
一時徴収をしなければなりません。ところが30年後は多くの方が定年退職されて、
200万円~300万円(あるいはそれ以上)の一時金をすんなりと払えるかどうか。

タワマンは足場が組めず(足場はせいぜい17階まで)、作業用のゴンドラを吊るすか
壁にレールを設置しゴンドラを取り付け上下に移動させるかですが
(高額の費用が掛かります)、地上風速3mでも30階部分では風速10mに
なるそうですが風速10mで作業は中止になります。
これは一つの例ですが、このようにタワマンは作業に、お金と時間がたくさん掛かります。

一説に「2022年問題」と呼ばれる問題があります。
これは、東京五輪の2年後当たりに築15年から築20年を迎えるタワマンが
大量に発生し、この時期がタワマン大規模修繕工事のピークになるはずです。
当然工事が集中すれば、工事費は高騰します。

スラム化したタワマンなど考えたくはないですが、自分の住まいは自分たちで
守っていかなくてはならないと言う事でしょうか。
狭い日本、少ない土地に多くの人が住めるタワマンを
スラム化させないためにみんなで考えなくてはならない問題だと思います。

北村